房市教戰|總論

政策打炒房 2021最大黑天鵝

祭出緊勒土地、投資客、餘屋三大 措施,房市瞬間澆下一盆冰水...

2020 年的房市,在史上最強一波資金 行情席捲下,可謂開平走高再殺尾 盤,高潮迭起,展望2021 年,市場人士 預期,房市最大一隻的黑天鵝,恐怕非政 策打炒房莫屬,為市場投入一大變數。  

 

綜觀2020 年房市,與往年相較,出現 五大前所未有的現象。首先,新冠肺炎疫 情後激發出台商海外資金停泊島內,在超 低利環境下,資金行情一發不可收拾;住 宅市場、商業不動產和土地市場成交量, 更攀上高峰,業界估計全年的建物買賣移 轉棟數,可望站上32 萬棟,挑戰2014 年 以來的新高量;至於在銀行土地融資和建 築融資方面,利率已下殺到1.7%,甚至 還有1.5%以下,可謂空前新低。  

 

第二,預售屋推案量出現爆炸量:由於 房市買氣穩定,建商推案意願高漲,據 住展雜誌統計,北台灣都會區2020 年前 三季累計推案量達9,405.75 億元,年增 6.8%,估全年推案量在1.24 ~ 1.27 兆 元間,有望創下史上第二大量。  

 

第三,營建工料成本「雙漲」:近年來 營建成本和人工成本,缺工又缺料,導致 工料雙雙上漲,平均來說,每坪造價大概 上漲1 ~ 2 萬元,施工進度平均被延宕二 至三季不等,甚至更長,視區域而定,據 了解有些政府公部門發包的社會住宅,不 調高營建造價根本無法發包,至於民間預 售案,由於銷售速度太快,營建成本攀升 的變數太多,使得有些建商乾脆退屋還 款,擇期再重新定價、對外銷售。  

 

第四,土地市場價量齊揚:鄉林建設不 動產研究室統計,依內政部資訊顯示, 2020 年前八月累計土地交易筆數已比前 一年同期成長7.4%,依土地公告現值估 計,已達1 兆698 億元,創下最近五年新 高點,預期全年可望刷新近五年最大量紀 錄。

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南港房市2020 年資金行情推升房市狂飆, 展望2021 年,政府打炒房被視為最大一隻 黑天鵝。 

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第五,政府打炒房首度祭出緊勒土地、 投資客、餘屋三大咽喉的措施,瞬間澆下 房市一盆冰水:由於資金行情推升房市買 氣,但也由於投資客重現房市,引發不少 炒作紅單的亂象,為了遏止紅單炒作,政 府開始喊話,壓抑炒房亂象。

 

所謂紅單交易,是指「購屋買賣預約 單」或「購屋買賣訂購單」的交易,由於 一般來說,建商開出的訂購單據多為紅 色,因此被俗稱作「紅單」。過去投資客 多在預售屋、尚未完工交屋過戶前就賣給 下手買家,企圖賺取數萬、數十萬元的價 差,且只需繳交個人所得稅,若紅單買賣 雙方講好,甚至有機會逃稅;但一旦交屋 過戶,不動產所有權人若出售獲利,就必 須依「房地合一稅」繳交所得稅。  

 

內政部為壓抑炒作紅單亂象,導正市場 交易秩序,2020 年11 月發動首波預售屋 建案聯合稽查行動。緊接著,央行11 月 邀請承作房貸主要銀行喝咖啡,明確下了四步指導棋;數日後,央行再邀銀行指示 資金勿過度流向不動產放款,避免間接助 長炒房、炒地,造成房價不合理上漲。  

 

12 日7 日政府打炒房,再度使出必殺 絕技,央行總裁楊金龍正式宣布,鎖定公 司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四 項,於12 月8 日起正式實施限貸令,包括: 第一、公司法人第一戶房貸限貸六成、第 二戶以上限貸五成,均無寬限期;第二、 自然人第三戶以上限貸六成,無寬限期, 高價住宅貸款維持目前六成、無寬限期規 定;第三、購地貸款部分,限貸六成五, 保留一成動工款,並檢附具體興建計畫; 第四、餘屋貸款限貸五成,無異為房市投 下一顆超級原子彈。  

 

展望2021 年房市走勢,部分房地產業 者預期,央行出手打炒房措施,無異是新 的一年最大一隻黑天鵝,不論土地、預售 屋和中古屋市場,將瞬間冷卻,為房市復 甦格局帶來一大變數。  

 

在全台建物買賣移轉登記棟數方面, 2020 年房市普遍買氣回暖,資金及低利 熱潮,依六都表現來推估全年可望站上 32 萬棟,與2019 年的30 萬棟,可望有 7%的年增率,挑戰七年來最佳表現;至 於2021 年,受政策面因素影響,房市可 望冷靜,全年力拚守住30 萬棟關卡。  

 

在房價走勢方面,展望2021 年,預期 在政策打炒房的調控措施下,最近一年陸 續回流房市的投資客、投機客或置產客, 至少會少掉一半,所謂口袋不夠深的菜籃 族投資客,將會被打房措施打到落花流 水,未來不排除將有部分未能取得銀行足 額貸款的客戶,因擔心違約或交屋糾紛, 而尋求脫手或換約,部分大型建商也可能 會提供客戶一定額度的公司貸款,但總體 房價表現,也將會更為穩健,不致出現暴 漲現象。  

 

在土地市場趨勢方面,都更、危老重建 仍持續發燒,尤其雙北市,已躍居為開發 土地的主流之一,尤其內政部2020 年宣 布再加碼,危老重建條例中有關容積獎勵 辦法相關的條文,只要未達60.5 坪基地 面積者,鄰地若沒有屋齡30 年以上的老 屋,且客觀條件無法再整合擴大基地者, 將給予2%容積獎勵。  

 

這項政策,也可能使得2021 年起,會 出現一些迷你型基地的危老重建案,未來 數年新釋出到市場上推出銷售的危老或都 更案,也將開花結果,逐年遞增。  

 

在政策面方面,2020 年央行使出四項 辣招,總體來說,有助於導正房市交易秩 序,痛擊投機炒作,並且能避免傷及剛性 需求,特別是換屋族。不過住展房屋網企 研室提醒,有可能傷及某些無辜,如一些 地方、小型建商。另實價登錄2.0 過關, 預售屋銷售前後都要申報納管,且一併禁 止紅單交易。