房市教戰|北中南探搜

二大動能 桃竹蛋黃區續熱

祭重劃區開發、自住買盤強勁, 買賣移轉棟數年增率名列前茅。

桃園房市近年因人口紅利、產業發展、 交通建設三大動能,加上相對較低 的房價基期,房市成長快速,精華區推案 房價多已站上3 字頭;新竹房市則在竹科 園區買盤強勁支撐下,建案秒殺、排隊買 房屢見不鮮,還引起政府關注調控,展望 2021 年,重劃區開發、自住買盤強勁, 仍是桃竹房市持續成長的二大動能。  

 

根據內政部資料統計,2020 年前10 月 桃園新竹地區買賣移轉棟數年增率,新竹 市年增率達36.1%,居全台各縣市之冠, 桃園市、新竹縣也在14%左右,桃竹三 縣市在全台各縣市均名列前茅,遠高於全 台約5.6%的成長幅度。  

 

房價表現上,過去被視為房價負擔較低 的桃竹地區,房價在剛性首購買盤持續出 籠,加上疫後資金狂潮湧入下,帶動一波 漲價潮,節節墊高房價,桃園精華區、指 標重劃區不乏成交價站上4 字頭的交易, 藝文特區小坪數推案如「京懋會」等,最 高價甚至站上5 字頭,新竹竹北「若山3 期」更出現新竹房產史上首見逾每坪60 萬元的豪宅成交案例。  

 

根據國泰房地產指數顯示,2020 年第 三季新案市場平均成交價桃園每坪26.6 萬元、新竹每坪25.9 萬元,年漲幅分別 達11.2%、18.2%;代表中古屋市場的 信義房價指數,桃園、新竹在2018 年均 價雙雙站上2 字頭後,2020 年第三季桃 園每坪22.2 萬元、新竹每坪23.2 萬元, 年增率分別達5.2%、9.7%,均為歷史 新高。  

 

近年房市以剛性自住買盤為主流,加上 利率探底、資金寬鬆,掀起桃竹房市熱 潮,總價帶700 ~ 1,000 萬、規劃20~35 坪的二房、小三房產品,付款條件輕 鬆的預售屋多能快速熱銷,相較下,50 坪以上的換屋型產品、高總價豪宅產品復 甦腳步則較緩;只要地段、賣相不差的中 古屋,去化天數也明顯縮短。

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桃園青埔受惠商業設施營運,成2020 年 房市買氣最旺的重劃區之一。 圖/台灣房屋提供

房市量能擴張比桃園更強勁的新竹,由 於股市持續熱絡,以竹科為大本營的製造 業產值成長,多金竹科客撐起新竹房市一 片天,甚至傳出不少搶購預售屋現象。  

 

展望2021 年,桃園房市以近年建商土 地布局積極的中路、經國、小檜溪、青埔、 A7 等五大重劃區為指標,除了桃園在地 建商外,吸引更多來自台北、台中建商插 旗,桃園區中路、經國、小檜溪三重劃區, 各挾地段優勢,臨公園,或具水岸景觀的 精華地段,都已有品牌建商的新推案開價 挑戰每坪40 萬元高價,如豐邑建設在中 路重劃區、正對風禾公的「豐邑風禾」, 國泰建設在小檜溪重劃區推出的「國泰川 青」,中悅機構在經國重劃區推出的「松 栢花園」等。  

 

過去以2 字頭房價為主的龜山A7 重劃 區,成為北台灣新推案供給量最大的重劃 區,過去三年合計已銷售超過1 萬戶房 屋,也將房價推向3 字頭;過去曾被視為 餘屋重鎮的青埔特區,2020 年夏天國泰 置地、IKEA 桃園店等相繼開幕後,帶動 一波商業熱潮,房市頓時成為投資置產指 標,房價、地價強漲。  

 

一年來包括興富發、亞昕、華建、遠雄、 新潤、宏普、皇普等上市櫃建商布局積 極,亞昕國際更以每坪195 萬元高價購入 青埔商業區帶照土地,部分地段鄰近機捷 A18 站、A19 站的推案,房價都可能挑戰 4 字頭。  

 

此外,交通建設帶動北北桃生活圈成 形,也將為未來桃園房市提供動能,最受 矚目的桃園捷運綠線已進入動工階段,未 來將橫跨八德、桃園、蘆竹、大園等北桃 園行政區,串聯起北北桃一小時生活圈, 除了精華區桃園區房價較高外,目前發展 成熟度高、房價漲幅較低的區段,如G01 站的八德擴大重劃區、G04、G05 站的大 湳商圈等,未來可望成為桃園房市焦點。 大新竹房市則以竹北高鐵、縣治三期、新 竹市的八大學區最受矚目。