房市教戰|北中南探搜

投資客觀望 高雄、台南回正軌

經過淘汰、調整之後,希望 扭轉市場脫序行為。

2020 年南台灣的房市量價齊揚,無論 是高雄或台南,各區域房價都陸續創 新高,只能以熱爆了來形容,鼠年的尾 巴,政府在12 月出手打炒房,希望壓制 投資客搶進房市,此一措施在整體而言, 將使南台灣房市成交速度放緩,也將對餘 屋貸款過多、財務槓桿過大的建商,造成 財務壓力,不過,基於2010 年的打房經 驗,市場在經過淘汰、調整之後,終將回 歸正軌。  

 

根據高雄市房屋市場調查協會的過戶資 料顯示,2020 年至12 月7 日止,高雄共 有8,022 戶的新成屋完成過戶,庫存的新 成屋約4,376 戶,但是預售案、興建中的 建案合計達273 場,在市場的總戶數達 85,194 戶, 比2019 年的75,276 戶多了 9,918 戶;台南市預售加興建中個案則有 154 場,在市場的大樓總戶數達41,909 戶, 比2019 年的28,936 戶多了12,973 戶。  

 

這是台南和高雄2020 年房市最大的特 色之一,案量大幅增加,同時價格齊揚, 蛋白區房價告別1 字頭,挺進2 字頭,無 疑地,台南的熱度更甚於高雄,原本處於 有溫度的台南房市,更是百「區」齊放, 包括大橋重劃區、九份子重劃區、國平重 劃區、舉喜重劃區(86 特區)、南台南 新都心重劃區、水交社、以及台南高鐵特 區,房價全面創新高。  

 

建商前仆後繼搶進台南推案的結果, 2020 年10 月22 日, 台灣歷史博物館 的一筆3,025 坪土地標售,最後以每坪 53.2 萬元脫標,不僅創下區域天價,還 高出底價二倍,而台南建商也不甘示弱, 富立建設在2020 年11 月下旬,以每坪250 萬元的價格,買下高雄中華路、民生 路口600 坪左右的建地,僅次於2013 年 京城建設以306.2 萬元標下美術館第一排 土地的價格,創下高雄歷史次高紀錄。  

 

不過,這一切都在政府2020 年12 月陸 續端出打炒房政策之後,產生結構變化, 南台灣建商龍頭京城建設發言人周敬恆指 出,打炒房的頭號目標應是投資客,因 此,投資客在心理上將出現觀望心態,也 會讓房市在未來一到二年「冷卻一下」, 扭轉預售市場脫序的行為,「未嘗不是一 件好事」。  

 

周敬恆表示,根據2010 年政策打房的 歷史經驗,房市調整之後,終將回歸正常 發展,畢竟台灣房市向上的長期趨勢還是 不變,更何況,首購自住的剛性需求並不 會消失。  

 

至於豪宅市場,本來就是小眾市場,去 化速度相對就比較慢,因此,無論打炒房 之前,或是打炒房之後,買賣的條件並沒 有太大的改變,新政策對高雄豪宅的影響 不大。  

 

周敬恆指出,京城建設在新政策之下, 未來推案將審慎評估,觀察未來市況發 展,除了住宅市場之外,高雄的商辦因有 基本面的支撐,加上商辦並未在這波的限 制對象,因此,考慮增加商辦推案的比 重。  

 

高雄建商大老、隆大營建董事長陳武聰 直言,市場2 房和3 房的小宅太多了,房 市一熱,紅單便起的現象,支持政策反 制,打擊投資客雖然將使買賣成交速度放 緩,但或可換來中長期的健康發展。  

 

南台灣代銷龍頭、上揚國際建築團隊董 事長林聰麟表示,此次打炒房的重點,最 大受害者是一般中小型建商,因為購置土 地的自有資金將大幅提升,致使無法囤 地、養地,且另外有一成還需等動工興建 後才撥款,但對於大型建商而言因財力雄 厚,短時間內看不出有什麼影響,會造成 未來建築業有大者恆大的現象,而一般中 小型建商受到土建融限縮的影響,未來購 地困難度提升。  

 

林聰麟表示,政策打房對高雄來說,屬 於短空長多,高雄房市未來半年內,也許 會稍微重整,但中長期而言,還是看好房 市的穩定發展及成長。至於台南,可能因 打炒房衝擊,過熱的房市短期或有回穩現 象。

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